בניה והחלטות

מדריך לרכישת מגרש
25/09/2009

--------------------------------------------------------------------------------

הצעד הראשון – רכישת מגרש

כאשר אנו רוכשים מכונית משומשת אנו מקפידים להעביר אותה סדרת בדיקות במכון מוסמך. אולם, מסתבר שדווקא בהוצאה העיקרית והמשמעותית בחיינו - רכישת בית או מגרש, אנו נוטים לדלג על חלק מהבדיקות הנחוצות.

נביא בפניכם טיפים אחדים בנושא, אשר יסייעו בידיכם לבצע את ההחלטה הנבונה.
בכל מקרה ברגע שהנכם מתכוננים "לסגור עסקה", ההמלצה לשתף עורך דין המתמחה בתחום, ובמקרים רבים מומלץ לשכור גם את שירותיהם של אדריכל ושמאי מקרקעין.

בדיקת הרישום

יש לוודא שהמציע את הקרקע למכירה הוא אכן הבעלים, וכי המגרש נקי ממגבלות או שעבודים. זאת נעשה באמצעות נסח הרישום. הנסח הנו למעשה תעודת הזהות של הקרקע ובו רשומים הפרטים של בעלי הזכויות בקרקע, משכנתאות שנלקחו על ידי הבעלים, וכן הערות אזהרה, לגבי עסקאות בקרקע, עיקולים, צווי הריסה וכד`.

ניתן להזמין את נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין של משרד המשפטים בהתאם למספרי הגוש והחלקה. ניתן כיום לצפות בנסח ולהזמינו באמצעות אתר האינטרנט של רשות הדואר תמורת תשלום האגרות הרלוונטיות. ( לאתר רשות הדואר ). מי שבכל זאת מבקש לכתת רגליו אל לשכת רישום המקרקעין מתבקש לברר באיזו לשכת רישום מקרקעין רשום הנכס.

הבעלות במגרשים יכולה להתחלק בדרך כלל ל-2: מגרשים בבעלות פרטית, ומגרשים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. לסוג הבעלות יש משמעות לגבי תשלומים שתידרשו לשלם, והליכים שיהיה עליכם לעבור.

בעת הזמנת הנסח יש לוודא שמספרי הגוש והחלקה הנם נכונים. ( מומלץ לזהות את המגרש על גבי מפת גוש או תרשים ממקור מוסמך כמו הועדה המקומית לתכנון ולבניה).

במקרה של ספיקות אל תהססו לבקש מהמוכר להזדהות בפניכם באמצעות תעודת זהות.
ישנם מצבים בהם מוכר המגרש אינו הבעלים הרשום. מצב זה ייתכן בין השאר כאשר בעל המגרש נפטר ויורשיו טרם נרשמו, או כאשר המוכר טרם העביר הזכויות על שמו. במצבים כאלה יש לבצע בדיקה מעמיקה יותר- כאמור, מומלץ באמצעות עורך דין.

יש לבדוק אם נרשמו מגבלות תכנוניות על הקרקע, או שמא יש עליה שעבודים אחרים. הערת אזהרה אופיינית היא על כוונת הועדה המקומית לבצע הפקעה, או הפקעה שכבר בוצעה. לעיתים קרובות רשומה הערת אזהרה לגנבי משכנתא והמקרה כזה יש לוודא בהסכם שהמוכר ידאג לסלקה.

ישנם מצבים בהם עברה הקרקע או צפויה לעבור הליך תכנוני של איחוד וחלוקה מחדש, במסגרת זו ייתכן שהמגרש המיועד (המוקצה) אינו בהכרח זהה למגרש המקורי, אולם החלוקה הסופית טרם נרשמה.

בחירת אדריכל, עורך דין ושמאי מקרקעין.

כותרת מוזרה- לא כן? הרי טרם רכשתם מגרש וכבר ממליצים בפניכם לבחור את האדריכל,

ומדוע לבחור עורך דין בטרם נחתום על חוזה?

ובכן, בחירה מוקדמת של בעלי המקצוע עשויה לסייע בידכם לבצע את הפעולות הנכונות ולהקטין את הסיכוי לעשיית משגה.

התייעצות עם אדריכל יכולה לסייע בידכם להחליט אם על המגרש אשר ממש "נדלקתם עליו" ניתן להקים את בית חלומותיכם. ייתכן בהחלט מצב בו אפשרויות הבנייה במגרש לא יאפשרו לכם הקמת בית על פי שאיפותיכם, והתייעצות מוקדמת עם אדריכל עשויה למנוע מצב כזה.

ניתן להגיע להסכם עם האדריכל לפיו הסכום שישולם לו בגין הייעוץ המוקדם יקוזז משכר הטרחה שלו אם וכאשר יתכנן עבורכם את ביתכם.

מומלץ, כאמור, ליצור גם קשר עם עורך דין, לאחר שבררתם שאכן אותו עורך דין מתמחה בתחום. ההתקשרות המוקדמת אינה כרוכה בתשלום, אבל כאשר תחליטו על ביצוע העסקה, יעמוד לרשותכם עורך דין זמין, ויימנע מכם הצורך לכתת רגליכם אחר עורך דין, אשר בלחץ הנסיבות, עשוי שלא להמצא מתאים לביצוע העסקה.

ומתי להיוועץ בשמאי?

במקרים רבים, וכפי שגם יוסבר בהמשך הכתבה, עסקות מקרקעין הנן מורכבות מבחינת המיסים החלות בגינן. התייעצות עם שמאי עשויה במקרים רבים לחסוך לכם בעלות העסקה.

המצב התכנוני

המצב התכנוני –פירושו - זכויות הבניה וכל המגבלות החלות על המגרש. המצב התכנוני נקבע בתכנית המתאר ( או התכניות) החלות על הקרקע ועברו הליך אישור כחוק (תב"ע).

את המידע התכנוני ניתן לקבל בועדה המקומית לתכנון ולבניה שהמגרש נכלל במרחב התכנון שלה.

חשוב ביותר:

לאחר שבררתם את המידע בועדה המקומית - יש לבקש מידע בכתב.

קבלת המידע בכתב כרוכה בתשלום אגרה של כ-150 ₪.

התב"ע שחלה על המגרש מגדירה את יעוד הקרקע, אחוזי הבניה בנכס, קרי, היקף הבניה המותר, את מספר יחידות הדיור, מספר הקומות, קווי הבניין ( המרחק המותר לבניה מגבולות המגרש). כמו כן קובעת התב"ע אם ישנן הפקעות מתוכננות מהמגרש ( למשל להרחבת דרך), וכן יכולה התב"ע להטיל מגבלות תכנוניות שונות כגון, לגבי עיצוב הבניין, חובה להתקין גג רעפים וכו`.

יש לבדוק היטב שכל הנחיות התכנון מתאימות לציפיותיכם כדי שלא תופתעו לאחר הגשת הבקשה להיתר.
עם זאת, אין די בבדיקת הזכויות במגרש המיועד עבורכם. יש לבדוק בועדה המקומית גם את המצב התכנוני במגרשים הסמוכים. יש לבדוק את יעוד הקרקע במגרשים הגובלים. ייתכן מצב בו מתוכננת גינה ציבורית במגרש מאחוריכם, או בנין ציבורי במגרש הגובל מהצד. ייתכן מצב בו צפוי להיבנות בסמוך מרכז מסחרי העלול להפריע לאורח חייכם, או בניין רב קומות ממול המגרש אשר עלול להטיל צל על הבניין שאתם עתידים לבנות, ואולי אף ציר תנועה חדש אשר יגרום לרעש שיטריד את מנוחתכם.
חשוב לברר בועדה המקומית אם קיימת בצנרת או מתוכננת בעתיד תכנית מתאר חדשה שיש לה השלכות על השכונה בה בחרתם.

בחלק מתכניות המתאר (תבעות) ניתן לעיין באתר של מנהל מקרקעי ישראל.

עם זאת, אין לוותר כמובן על הבדיקה היסודית בועדה המקומית ועל אישור בכתב.

( לאתר של מנהל מקרקעי ישראל )

הסביבה

סביבת המגורים בה תבנו את ביתכם היא גורם אשר ישפיע רבות על איכות חייכם.

ישנן כיום רשויות מקומיות רבות הנמצאות במצוקה ומתקשות להעניק שירותים מינימליים לתושביהן. לעומת זאת יש רשויות מבוססות המעניקות רבות לתושביהן באמצעות תגבור החינוך, סבסוד התרבות ופיתוח סביבתי איכותי.

במידה והמגרש אשר בחרתם נמצא ברשות מקומית שאינכם מכירים, אנא בדקו פרטים אלה במחלקות הרשות.
בנוסף לבדיקת השירותים שמעניקה הרשות המקומית עליכם לבדוק לעומק את הגורמים אשר ישפיעו ישירות על איכות חייכם:

גנים ציבוריים ופארקים – יש לבדוק את מיקומם, היקף הפיתוח בהם, ונוחות הגידה.

גני ילדים ובתי ספר: יש לבדוק את מיקומם, ואם אכן ילדיכם מיועדים להגיע למוסדות החינוך הנוחים לכם.

מתנ"ס / שירותים קהילתיים – יש לבדוק את זמינותם של השירותים הניתנים ונוחות קבלתם לגביכם.

תחבורה ציבורית – יש לוודא שלא מתוכנן קו אוטובוס אשר עלול להפריע למנוחתכם, ולעומת זאת יש לוודא שהתחבורה הציבורית הקיימת / המתוכננת תספק את צורכיכם.

שכנים - הנכם עלולים ל"התקע" עם שכניכם החדשים למשך שנים רבות. סכסוכי שכנים המתמשכים לאורך שנים אינם תופעות נדירות במחוזותינו. לפיכך, נסו ליצור קשר עם השכנים המיועדים עוד טרם הרכישה ונסו לתהות על קנקנם.

מיסי בנייה והיטלים.

בזמן ביקורכם בועדה המקומית עליכם לברר את שיעור המיסים וההיטלים אשר אתם צפויים לשלם כתנאי לקבלת היתר הבנייה.
ישנם שני סוגים של מיסים / היטלים:

מיסים אשר נקבעו בתקנות התכנון והבנייה והם משולמים על פי התעריף שנקבע בהן, בהתאם לשטח הבניין. ישנו תעריף לשטח העיקרי, ותעריף אחר לשטחי השירות (שטחי עזר).

היטלי פיתוח שנקבעו בחוקי העזר של הרשות המקומית, והכוללים בדרך כלל: כבישים, מדרכות, ביוב, תיעול, אספקת מים וצינורות. היטלים אלה משולמים בדרך כלל הן לפי שטח המגרש, והן לפי שטח הבניין.
יש לבדוק באיזו מידה שולמו ההיטלים בעבר ומה היקף התשלום שנותר לזמן מתן היתר הבנייה.

תשלום נוסף שתידרשו לשלם כתנאי לקבלת היתר בנייה הוא למעבדה מוסמכת לצורך בדיקת מערכות הבנייה. השיעור
המוערך לבדיקות אלה נע בין 3000 ל-5000 ₪.

מיסים הקשורים לעסקה

ביצוע עסקה במקרקעין מחייבת בתשלום מיסים שונים: היטל השבחה, מס שבח, דמי הסכמה (בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל) החלים על המוכר, וכן ומס רכישה החל על הקונה.

במקרה העסקה תתבצע על פי הכללים הנ"ל, הקונה יודע מראש מהם הסכומים אותם הוא עתיד לשלם.
אולם, ישנן עסקאות אשר בהן הצדדים מסכמים ביניהם על "עסקת נטו".

עסקת נטו פירושה שהמוכר מקבל סכום מוסכם ומוגדר מראש ואילו רוכש המגרש נוטל על עצמו לשלם את מיסים אשר היה המוכר עתיד לשלם או את חלקם.
שיעור מס השבח תלוי בין השאר בנתונים ספציפיים הקשורים למוכר.

את שיעור דמי ההסכמה יש לבדוק במנהל מקרקעי ישראל.

שיעור היטל ההשבחה נקבע בהתאם להליכים הקבועים בחוק התכנון והבניה.
בטרם ביצוע עיסקה כזו אנו ממליצים , כאמור, להתייעץ עם עורך דין ושמאי מקרקעין.
חתימה על זכרון דברים

ישנם הסבורים שזכרון דברים הנו טיוטא בלבד, וכי ניתן עוד לעשות מקצה שיפורים בעת חתימת החוזה הסופי. אולם טעות בידם. זכרון הדברים הנו מסמך מחייב, ובדרך כלל לא ניתן לבצע בו שינויים מהותיים, לכן מומלץ לגשת ישירות לעורך הדין לשם עריכת החוזה.

מומלץ שעורך הדין יהיה שלכם (זוכרים? – בחרתם מראש), ולא עורך דין של הצד השני.

רכישת בית קיים

הכללים אותם תיארנו לגבי רכישת מגרש חלים בהתאמה גם לגבי רכישת בית קיים, אולם במקרה זה עלינו לבצע מספר בדיקות נוספות:
התאמת הבית להיתר הבניה- לבקש מהמוכר תעודת גמר. תעודת הגמר מונפקת על ידי הועדה המקומית והיא מעידה על כך שהבית נבנה על פי היתר הבנייה ודרישות הועדה.

בין אם המוכר מציג בפניכם את תעודת הגמר, ובין אם לאו, יש לבצע בדיקת התאמה של היתר הבנייה המצוי בועדה המקומית למצב הבניין בפועל. מומלץ לבצע את הבדיקה בעזרת הנדסאי / אדריכל. יש לבדוק בתיק הבניין בועדה המקומית אם קיימים התראות מטעם הועדה על ליקויים בנכס.
אפשרויות בניה בעתיד- יש לבדוק מה היקף הזכויות המנוצל, ובמידה ונותרו זכויות בניה עליכם לבדוק מה האפשרות לנצלם או מה השינויים וההוצאות הכרוכות בניצול הזכויות בעתיד.

[